実務修習

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 不動産鑑定士試験合格者は、不動産鑑定士の登録をするために「実務修習」を修了する必要があ ります。実務修習は基本演習と実地演習があります。弊社不動産鑑定士2名は、公益社団法人 日 本不動産鑑定士協会連合会より認定された実務修習実地演習機関である日本大学理工学部の指 導不動産鑑定士です。   ○指導不動産鑑定士  不動産鑑定士 高坂 哲男  不動産鑑定士 伊藤 剛 ○指導実績  第1回(平成18年) 1名  第2回(平成19年) 3名  第3回(平成20年) 5名  第4回(平成21年) 3名  第5回(平成22年) 5名

ホームインスペクター業務

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 国土交通省は、不動産流通市場の活性化を具体策として、「不動産流通市場活性化フォーラム提言」を発表しました。(2012年6月28日)  その中で不動産流通システム改革のための5つの柱と題して、次のことが掲げられています。  1.消費者にとって必要な情報の整備・提供  ①住宅性能など市場流通時の物件情報の充実  → レインズ(指定流通機構)による情報提供の充実  ②修繕履歴など不動産に係る情報ストックの整備  → 成約価格情報、履歴情報、地価情報等を組み合わせた仕組みの検討  2.不動産の価格の透明性の向上  建物評価手法の見直し(リフォーム・改修等の査定への反映)と金融機関など取引関係者への普及  → 不動産鑑定評価の活用、事業者が使用する建物価格査定マニュアルの精緻化・活用の促進  3.先進的な不動産流通ビジネスモデルの育成・支援と成功事例の普及  → 事業者間連携の推進、定期 借家制度等の活用による住み替えなど住まいに関する多様な提案  4.宅地建物取引業者及び従業者の資質の向上  消費者保護のための取引主任者・従業者の教育制度の充実  5.住み替え支援など多様な手段による既存ストックの流動化の促進  → インスペクション(建物検査)に 関する仕組みの整備、ストックの再生・循環活用の促進    この中で掲げられたインスペクション(建物検査)のうち、中古戸建・中古マンションのインスペクションが ホームインスペクションです。  誰でも中古戸建住宅の購入を検討する場合、基礎・柱は大丈夫か?耐震性は?雨漏りは?遵法性は? と次々と不安になるものです。この様な不安を解消するために、ホームインスペクション(建物検査)が求められています。  インスペクション(建物検査)は、証券化不動産などでは、すでにデューデリジェンスの中でエンジニアリング・レポートとして活用されていましたが、費用が高額であり、一般の中古戸建住宅ではあまり活用されいてませんでした。しかし、すでにアメリカなどでは、中古建物の取引においてはホームインスペクションが当然のように行われています。  ホームインスペクションは、外観調査、屋根裏・床下・室内等の目視による調査が基本ですが、腐食など がある箇所について一部破壊しての調査を行うことも出来ます。また、ご希望により耐震診断を行うことも可能です。  弊社では、NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会公認ホームインスペクターが公平・中立な立場で行っています。

建物想定図面の作成

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 不動産の価格を求める場合、その土地をどのように利用して、どのくらいの建物が建てられるかが重要に なります。敷地規模が小さい場合も、狭小建物として問題となりますが、特に大きな敷地でマンション分譲 が可能な場合は、どのくらい分譲面積が確保できるかによって、不動産価格に大きく影響します。  弊社では、弊社顧問一級建築士による不動産鑑定評価のための建物想定図面を作成します。  また、敷地規模が大きい場合で、戸建分譲が有利な場合は、土地利用分割図の作成も行っております。  弊社に不動産鑑定評価をご依頼頂いた場合は、必要に応じて建物想定図面又は土地利用計画図を作成 の上、鑑定評価を行いますが、建物想定図面等の単独でのご利用も可能です。

広大地判定のための意見書作成

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 財産評価基本通達24-4「広大地の評価」に該当する場合、広大地補正率(下式)により、評価を 大幅に押さえることが出来ます。申告は税理士が担当しますが、広大地に該当するかどうかは、不 動産に関する専門知識が可成り必要です。  「広大地」に該当するかどうか(例えばマンションと戸建住宅が混在する地域等、マンション適地か 戸建分譲用地か)の判断にあたり、弊社発行の「広大地の意見書」がお役に立っております。  

相続財産評価のための鑑定評価

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 相続税財産評価は、財産評価基本通達といった画一的なルールによって、評価されるのが一般的 です。通常の宅地等については、このルールに従って評価しても良いのですが、特別な画地、例え ば、極端に形状が不整形な土地、市街地で急傾斜の土地、市街化調整区域内の大きな土地、間口 が小さく開発出来ない土地、河川敷を含む土地などの場合、適正な時価を不動産鑑定評価書により 判定し、申告する方が相続税が安くなる場合があります。  このような場合は不動産鑑定評価書が有効となります。  弊社では、弊社顧問税理士・提携税理士のアドバイスも受けながら、相続不動産の不動産鑑定評 価書を作成します。

地価公示・相続税路線価等の公的評価

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 弊社不動産鑑定士3名は、国土交通省地価公示評価員等、以下の公的評価を担当しております。 公的評価を通じて、広く社会に貢献してまいります。   ○国土交通省地価公示評価員  不動産鑑定士 南陽 政道  不動産鑑定士 高坂 哲男  不動産鑑定士 伊藤 剛 ○東京都地価調査評価員  不動産鑑定士 南陽 政道  不動産鑑定士 高坂 哲男 ○東京国税局評価員  不動産鑑定士 高坂 哲男

民事再生法における財産評定

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 民事再生法124条では、「再生債務者等は、再生手続開始後(管財人については、その就職の後) 遅滞なく、再生債務者に属する一切の財産につき再生手続開始の時における価額を評定しなけれ ばならない。」と定められており、これが財産評定です。  財産評定の中で不動産が占める割合は大きく、再生計画に不動産価格が大きな影響を与えること となります。財産評定の内、不動産については、不動産鑑定評価を行うこととなりますが、求める価 格は基本的に処分を前提とした特定価格とされています。民事再生となる企業が保有する不動産は 様々ものがあり、マンション素地、工場、ホテル、旅館、ゴルフ場といった事業用不動産では事業収 支分析を行った上で評価する必要があります。  弊社では、民事再生法による特殊な不動産鑑定評価を数多く手がけてた不動産鑑定士が担当し、 実績を上げております。

賃料(地代)の査定、評価(係争対応)

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 家賃の改定交渉はビルオーナー様、テナント様にとって更新時等において必ずといってよいほど行わ れますが、その際にどのように交渉すべきかお悩みになるケースが多いと思います。その原因の一つ に交渉材料が乏しいことがあげられます。改定賃料の情報は殆ど市場には出まわっていないためで す。結果として交渉が決裂し、裁判所の調停や本裁判になってしまうケースも見受けられます。  また、借地の地代改定も地主様にとって非常に大きな悩みとなっております。  弊社は様々な賃貸物件の評価実績があり、その中で様々な賃料改定事案にもあたってきております。  賃料改定の交渉段階でご相談頂くことにより…   ●適正な改定賃料のみならずその後の改定交渉等のアドバイスも行っております。   ●また、提携弁護士の紹介等も行っております。

相続財産分割アドバイス

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 相続税の申告は、申告をされる方にとって非常に大変な作業となりますが、それ以上にどのように相 続財産を分けるかということが、親族間の良好な関係を築く上で最も重要な作業となります。分配の基 礎となる不動産価格を鑑定評価手法により査定し、その結果を参考として相続人間で出来るだけ納得 のいく財産分割を行うことが必要な場合があります。  また、このような問題は相続税が発生する程でなくても十分生じる問題です。特に不動産がご自宅だ けのケースでは、跡継ぎに不動産を相続させた場合、跡継ぎ以外の相続人にその不動産の時価を説 明できないと、相続人間でトラブルとなります。このような場合にも不動産鑑定士による査定が有効とな ります。 ●相続不動産の時価評価、分割アドバイス等、弊社顧問税理士・提携税理士とのタイアップで行ってお ります。

証券化不動産の鑑定評価

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 平成19年の不動産鑑定評価基準の改正により、以下のような証券化不動産の取引等においては、改正鑑定評価基準に従い評価する ことが要請されています。 証券化対象不動産とは、次のいずれかに該当する不動産取引の目的である不動産又は不動産取引の見込みのある不動産となってい ます(信託受益権に係るものを含む。)   資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化並びに投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資信託に係る不動 産取引並びに同法に規定する投資法人が行う不動産取引 不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引 金融商品取引法第2条第1項第5号(社債券)、第9号(株券又は新株予約証券)(専ら不動産取引を行うことを目的として設置された 株式会社(会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第2条第1項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。) に係るものに限る。)、第14号(受益証券発行信託の受益証券)及び第16号(抵当証券)に規定する有価証券並びに同条第2項第1号 (信託受益権)、第3号(合名会社若しくは合資会社の社員権又は合同会社の社員権)及び第5号(いわゆる集団投資スキーム持分)の 規定により有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として収益又は利益を生ずる不動産取引